Как купить квартиру и не нарваться на мошенников?
Вы решили купить квартиру на вторичном рынке жилья? Всегда есть опасение нарваться на квартиру с «серой» или «черной» историей и впоследствии безвозвратно потерять деньги и нервы.
Кажется, без юриста вам не обойтись, но проверить чистоту квартиры по силам не только риелтору или юристу, но и далекому от этих профессий человеку.
Достаточно знать всего несколько секретов. Всего пять простых правил, соблюдение которых поможет избежать крупных затрат и судебных разбирательств в будущем.
Вы нашли подходящую квартиру, и первое, что вам надо сделать, это попросить у продавца документы, на основании которых он владеет квартирой. Говоря юридическим языком — документы, на основании которых у продавца возникло право собственности на данную недвижимость.
Скорее всего, это будет один из следующих документов:
- договоры купли-продажи квартиры;
- договор мены квартиры;
- договор дарения квартиры;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор ренты;
- вступившие в законную силу решения суда.
Внимательно изучите документ на право собственности. Можете взять лупу. Никаких подчисток или других признаков подделки быть не должно. Обратите внимание на печать — она уж точно не должна быть напечатана на принтере.
В тексте договора допускаются исправления, но все исправления договора должны быть скреплены подписями всех участников сделки (сторон договора).
Исправления в договоре, заверенном нотариусом, также должны быть им удостоверены печатью и подписью.
Проверьте условия действия и расторжения договора. Например, если договор указывает на обязанность покупателя (в настоящий момент уже продавца квартиры) выплатить часть стоимости квартиры после заключения договора, скажем, внести остаток через три месяца, а он этого не сделал в оговоренный срок, то договор либо уже не действительный, либо может быть признан таковым через суд в будущем.
Если вдруг квартира была завещана или подарена продавцу, который не является родственником предыдущего владельца, то это должно вас насторожить, тем более, если новый владелец квартиры пытается её срочно продать.
Немаловажным будет проверить и документы самого продавца квартиры. Начать, естественно, следует с паспорта.
Зайдите на сайт Федеральной миграционной службы РФ по адресу http://www.fms.gov.ru. Перейдите в раздел «Автоматическая служба проверки документов», далее в раздел «Проверка действительности паспорта гражданина РФ». Вам потребуется указать серию и номер паспорта продавца недвижимости.
Всего несколько секунд и вы получите ответ: «Действительный или не действительный данный паспорт». К сожалению, это вся информация, которую можно получить с сайта ФМС.
Для получения более конкретных и юридически значимых данных, следует обратиться в местный паспортный стол (территориальное подразделение ФМС).
Если договор купли-продажи квартиры подписывает не сам продавец, а его представитель по доверенности, то такая доверенность должна быть удостоверена нотариусом в обязательном порядке.
Доверенность может определять различные полномочия представителя продавца, тут нужно быть особенно внимательным. Представитель может быть наделен правом подписывать не договор купли продажи, а, например, аренды. Или представитель может заключить договор, но не вправе получать оплату по договору купли-продажи квартиры.
Подписание договора доверенным лицом это всегда дополнительный риск в сделке с недвижимостью. У продавца должны быть веские причины передать право продажи третьему лицу. Выслушайте объяснения от доверенного лица, почему именно он продаёт квартиру. Задумайтесь, кажутся ли они вам убедительными?
Не забудьте также проверить, является ли выданная доверенность действующей или, быть может, она была отозвана собственником квартиры.
Чтобы исключить ситуацию, когда на момент заключения договора продавец квартиры выглядит вполне нормальным адекватным человеком, а через некоторое время после подписания договора выясняется, что продавец недееспособный и сделка признаётся судом недействительной, обязательно вместе с продавцом зайдите за справками в местные наркологический и психоневрологический диспансеры.
Удостоверьтесь, что продавец квартиры психически здоров, не находится в состоянии наркотического воздействия или в плановом месячном запое.
В России начиная с 1998 года ведется Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Попросите продавца объекта показать вам выписку из ЕГРП. По ней можно отследить всю историю квартиры с 1998 года: переходы права собственности, наличие арестов на квартиру и запретов на совершение сделок.
Если из выписки ЕГРП видно, что квартира в последнее время часто меняла своих владельцев, в квартире фактически никто подолгу не проживал — есть повод насторожиться. Лучше оставить этот объект недвижимости и поискать другую квартиру для приобретения, ведь вероятность того, что квартира нечиста — весьма высока.
Максимальный срок давности по признанию сделок с недвижимостью недействительными в России составляет 3 года. Поэтому, посмотрите внимательно, были ли какие-либо споры по данной недвижимости за последние три года, накладывались ли аресты на квартиру. Если за этот срок споры по квартире возникали, то попросите продавца предъявить вам судебное решение, вступившее в законную силу, которое окончательно утверждает право собственности продавца на квартиру. Если дело ещё находится в суде, то прежде чем покупать спорную квартиру, обязательно дождитесь вынесения окончательного судебного решения.
С недвижимостью из старого жилого фонда иногда случается так, что сведений о квартире может не оказаться в ЕГРП. Это всего лишь означает, что после приватизации недвижимость больше не переходила из рук в руки, поэтому юридически квартира «чиста». Для пущей уверенности в праве собственности продавца на квартиру, рекомендуем обратиться в Департамент жилищной политики с соответствующим запросом. Положительного ответа из департамента будет вполне достаточно для вашего спокойствия.
Согласно статье 26 Жилищного кодекса РФ, переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органами местного самоуправления. Любое несогласованное переустройство квартиры является административным правонарушением.
Чтобы не заниматься восстановлением снесенных или передвинутых предыдущими жильцами межкомнатных перегородок, а также не платить за них штраф, перед покупкой квартиры необходимо проверить у собственника документы из Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Сравните документы БТИ с тем, что есть на самом деле. Несогласованные изменения планировки квартиры встречаются не так уж и редко.
Возможность оспаривания прав на квартиру третьими лицами является одним из рисков при осуществлении сделок с недвижимостью — и риском весьма существенным.
Нет гарантии, что безвестно отсутствующий член семьи, прописанный в квартире, не появится через пару лет и не будет оспаривать сделку с недвижимостью. Например, иногда люди не хотят сообщать родственникам о том, что попали в тюрьму, а после освобождения заявляют о своих правах на квартиру.
Пусть собственник жилья предоставит вам расширенную выписку из домовой книги. Из выписки будет ясно, кто зарегистрирован в квартире по месту жительства и, самое главное, сохраняют ли эти жильцы после продажи квартиры право проживания в ней.
Помните, что вы идёте на риск, приобретая жильё, в котором прописан член семьи, находящийся на длительном лечении (в психоневрологическом или наркологическом диспансере), убывший в длительную командировку или безвестно пропавший.
Необходимо убедиться в наличии разрешений органов опеки на операции с недвижимостью, в случае если в квартире прописаны несовершеннолетние дети.
Если квартира была приобретена в браке и/или продавец квартиры состоит в браке в настоящее время, то не лишним будет зафиксировать в договоре купли-продажи квартиры согласие супруга (супруги) на сделку.
При покупке квартиры не стоит верить на слово, обязательно просите на всё документы, внимательно читайте договор, не передавайте деньги просто так, всегда сомневайтесь, проверяйте и перепроверяйте.